Foglaló vagy előleg 2026: mikor jár vissza a pénz, és mikor bukod el lakásvásárláskor

Lakásvásárláskor az első pénz, ami gazdát cserél, sokszor a foglaló. Egy rossz szó a szerződésben milliókba kerülhet. Megmutatjuk, mikor kapod vissza a pénzed, mikor duplán, és mikor bukod el.

Mindkettő a vételár része

Ha a vásárlás rendben lezajlik, a foglaló és az előleg között nincs különbség. Mindkettő beleszámít a vételárba, vagyis a végén ennyivel kevesebbet kell kifizetni. Az összeg jellemzően a lakás árának 5 és 10 százaléka között van. Egy 40 millió forintos lakásnál ez 2 és 4 millió forint közötti összeg. A különbség akkor derül ki, ha az üzlet valamiért meghiúsul.

Az előleg mindig visszajár

Az előleg egyszerűen a vételár egy előre kifizetett része. Ha az adásvétel elmarad, vissza kell adni, mindegy, hogy a vevő vagy az eladó gondolta meg magát. Ha az eladónak a visszalépő vevő miatt kára keletkezett, azt külön, bíróság előtt kell bizonyítania. Fontos szabály, hogy ha a szerződés nem mondja ki egyértelműen, hogy a pénz foglaló, akkor előlegnek számít.

A foglaló komoly biztosíték

A foglaló arra való, hogy mindkét fél komolyan vegye a megállapodást. Nagy előnye, hogy a foglaló összegéig nem kell bizonyítani a kárt. Ha a vevő hibájából marad el a vásárlás, például mert meggondolja magát, az eladó megtarthatja a foglalót. A 40 millió forintos példánál maradva a 4 millió forintos foglaló ilyenkor elveszik.

Eladó hibájánál dupla jár

Ha az eladó lép vissza, például mert valaki többet ajánlott a lakásért, a kapott foglaló kétszeresét kell visszaadnia. A 4 millió forintos foglalónál ez 8 millió forint. Az eladó a foglalóval sem válthatja meg magát egy jobb ajánlat kedvéért. A szerződés alapján a vevőnek joga van megvenni a lakást, és csak ő dönthet úgy, hogy inkább elfogadja a dupla összeget.

Ha senki sem hibás

Van, amikor egyik fél sem tehet arról, hogy elmarad az üzlet. Ilyen például, ha egy tűz vagy természeti katasztrófa elpusztítja a házat, vagy az állam kisajátítja az ingatlant. Ilyenkor a foglalót egyszerűen vissza kell adni, sem elveszíteni, sem duplán fizetni nem kell. Ugyanez a szabály akkor is, ha mindkét fél hibázott.

Hitelnél kell egy kikötés

Aki hitelből vásárol, annak érdemes a szerződésbe beleíratni, hogy ha a bank elutasítja a hitelkérelmet, a foglaló visszajár. Ha az eladó ebbe nem megy bele, előzetes hitelbírálatot lehet kérni a banktól, így még a foglaló kifizetése előtt kiderül, megkapod-e a hitelt. A várható havi törlesztőt a hitelkalkulátorral előre kiszámolhatod.

Előbb a tulajdoni lap

Foglalót csak azután fizess, hogy megnézted a tulajdoni lapot. Ebből derül ki, ki a lakás tulajdonosa, és van-e rajta jelzálog, haszonélvezet vagy bérlői jog. A jelzálog azt jelenti, hogy a lakás egy hitel fedezete. Ha ezt elmulasztod, és később egy ilyen teher miatt lépsz vissza, a foglalót nem kérheted vissza, mert a hiba a tiéd. A tulajdoni lap másolata a földhivataltól kérhető.

Ügyvéd írja a szerződést

Az adásvételi szerződést ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell elkészítenie, mert a földhivatal csak az ő okiratuk alapján jegyzi be az új tulajdonost. A szerződésben szó szerint szerepeljen, hogy az átadott pénz foglaló. Ezt nem kötelező az aláíráskor átadni, a 2014 óta érvényes Polgári Törvénykönyv szerint előtte vagy utána is lehet, például másnap átutalással. A vásárlás összes kiadását a lakásvásárlás költségei oldalon számolhatod ki.

Túl magas foglaló csökkenthető

Ha a foglaló aránytalanul magas, bármelyik fél kérheti a bíróságtól, hogy csökkentse. Jó hüvelykujjszabály a vételár 10 százaléka, különleges esetben ennél kicsit több is kiköthető. Ha közben más kártérítés is jár, például kötbér, vagyis késésért előre kikötött büntetés, az beleszámíthat a foglalóba. Így a visszajáró összeg ennyivel kisebb lehet.