A budapesti agglomeráció nagyvárosai 2026-ra nagyon eltérő fejlődési pályára kerültek. Míg egyes települések komplex városi infrastruktúrát, aktív lakópark-építéseket és több lábon álló budapesti közlekedést kínálnak, addig máshol az oktatási kapacitás vagy az elérhetőség jelent korlátot. Az összehasonlítás rangsorolva vizsgálja Szentendre, Érd, Dunakeszi, Vác, Gödöllő és Szigetszentmiklós helyzetét ingatlanpiaci dinamika, intézményi ellátottság és ingázási lehetőségek alapján, valós képet adva arról, hol a legjobb élni és hosszú távra tervezni az agglomerációban.

1. Érd – legnagyobb forgalmú ingatlanpiac és családbarát ellátás

Ingatlanárak és lakóparkok építése Érden
Érd 2025–2026 között az agglomeráció egyik legnagyobb ingatlanforgalmú települése, ahol a lakóingatlan-kereslet nagyon erős, és sok új lakópark épül elsősorban családi házakkal és kisebb társasházi egységekkel. Az árak a vasúti kapcsolatok és a többirányú közlekedési elérhetőség miatt még mindig versenyképesebbek, mint Budapest belső kerületeiben, de a kereslet folyamatosan emeli azokat.

Óvodák, iskolák és közlekedés
Érd több óvodával és általános iskolával rendelkezik, az intézményrendszer folyamatosan alkalmazkodik a növekvő gyermeklétszámhoz. A középiskolai kínálat is jelen van, de jelentősebb továbbtanulási igény esetén sok család Budapestre járatja gyermekeit. A MÁV-vasúti kapcsolat és az M7-M6 autópálya közelsége miatt az ingázás Budapestre viszonylag gyors, bár csúcsidőben a vasút is zsúfolttá válhat.

2. Dunakeszi – vasúti előny és dinamikus családos terjeszkedés

Ingatlanárak és lakóparkok Dunakeszin
Dunakeszi lakáspiacát a főváros közelsége és a zónázó vasúti kapcsolat hajtja, így az árak az északi agglomeráció egyik élmezőnyében vannak. Sok új lakópark épül, főleg a vasútállomáshoz közel eső zónában, ahol a családok a gyors budapesti bejutást tartják elsődleges szempontnak. A magasabb árak ellenére nagy a kereslet, különösen CSOK-kompatibilis családi házak iránt.

Óvodák, iskolák és közlekedés
Dunakesziben több óvoda és általános iskola működik, valamint létezik önálló középiskola is, például a viszonylag új IV. Béla Király Középiskola. A vasúti közlekedés zónázókkal közvetlenül Budapest felé érhető el, ami miatt sok ingázó választja ezt a települést; ugyanakkor a helyi buszhálózat néha kevésbé megbízható.

3. Szentendre – északi prémium célpont oktatási háttérrel

Ingatlanárak és lakóparkok Szentendrén
Szentendre ingatlanpiaca jellemzően magasabb árakat mutat az agglomerációban; prémiumabb kínálat és családi házas övezetek jellemzik a települést. Az új építésű lakóparkok száma mérsékeltebb, de a város zöld, folyóparti elhelyezkedése miatt továbbra is kiemelt célpont a vásárlók és befektetők számára.

Óvodák, iskolák és közlekedés
Szentendre városi óvodái több tagóvodával működnek, ami jó szintű alapellátást biztosít a kisgyermekes családoknak. A település rendelkezik általános iskolákkal, középiskolai kínálatért viszont az ingázás Budapestre vagy Esztergomba lehet szükséges. A HÉV és a vasúti kapcsolatok Budapestig kiszámítható közlekedést biztosítanak, bár a vonatok csúcsidőben zsúfoltak.

4. Gödöllő – egyetemi város, növekvő iránti kereslettel

Ingatlanárak és lakóparkok Gödöllőn
Gödöllő ingatlanárai az agglomeráció középső szintjén helyezkednek el: stabil kereslet van főleg családi házak és közepes méretű társasházi lakások iránt, de a kínálat nem olyan drága, mint északabbra vagy délebbre található nagyvárosokban. A város egyetemi központ is, ami különböző élethelyzetű vásárlókat is vonz.

Óvodák, iskolák és közlekedés
Gödöllőben több óvoda és iskola található, emellett az egyetem jelenléte miatt a középiskolai és felsőoktatási lehetőségek is bővülnek. A MÁV vasúti kapcsolat rendszeres, és közvetlen Budapest felé visz, bár a menetidő hosszabb, mint Dunakeszi vagy Érd esetében, így az ingázás tudatos tervezést igényel.

5. Vác – északi zöld közkedvenc, de valamivel lassabb ütemű építkezéssel

Ingatlanárak és lakóparkok Vácon
Vác ingatlanárai az agglomeráció északi részén kiemelkedően magasak, részben a Duna közelsége és a város hangulata miatt. Az átlagos ingatlanárak a régió egyik élmezőnyében szerepelnek, miközben a lakópark-építések üteme lassabb, mint más hasonló méretű városokban.

Óvodák, iskolák és közlekedés
Vác több óvodával és iskolával rendelkezik, és saját középiskolai kínálattal is, ami teljes városi oktatási ellátást eredményez. A MÁV zónázó vonatok rendszeresen közlekednek Budapest felé, az M2-es autópálya pedig gyors közúti kapcsolatot biztosít; ennek köszönhetően a napi ingázás reális választás lehet.

6. Szigetszentmiklós – megfizethető árak és családos törekvések

Ingatlanárak és lakóparkok Szigetszentmiklóson
Szigetszentmiklós az agglomeráció déli részén viszonylag megfizethetőbb ingatlanárakat kínál, főleg a családi házas szegmensben. Az új lakóparkok és otthonok iránt is jelentős a kereslet, hiszen sokan keresnek olcsóbb, mégis Budapest-közeli alternatívát.

Óvodák, iskolák és közlekedés
A város több óvodával és iskolával ellátott, de a középiskolás kínálat korlátozottabb, ezért sok család Budapestre ingázik vagy ott járatja tovább gyermekeit. A tömegközlekedés vegyes képet mutat: összeköttetés a fővárossal busszal lehetséges, de kötöttpályás gyors vasúti kapcsolat hiányzik, ami hosszabb ingázási időt jelenthet napi szinten.

Agglomerációs nagyvárosok rangsora

1. Érd – legjobb infrastruktúra és lakópark-dinamika családok számára
2. Dunakeszi – vasúti kapcsolat és oktatási bővülés versenyben vezetővel
3. Szentendre – magas árak, kiemelt zöld környezet és jó oktatás
4. Gödöllő – egyetemi város, kiegyensúlyozott piac
5. Vác – prémium árazás, jó kapcsolatok
6. Szigetszentmiklós – megfizethető, de kötöttpályás elérésben a leggyengébb

Kiemelt kép: