Óvatos lépésekkel haladnak a vásárlók a budapesti belvárosi ingatlanpiacon. Bár a választások lezárultát és az új kormány megalakulását követően némi élénkülés tapasztalható a keresletben, a lakásvásárlás előtt állók jelentős része és a befektetők továbbra is a kivárás mellett döntenek. A szakértők szerint a túlárazott ingatlanok így akár hosszú hónapokra is a kínálatban ragadhatnak, miközben a sikeres adásvételeknél egyre nagyobbra duzzadnak a vevői alkuk.

Választási lassulás utáni ébredezés

Az idei év első hónapjai még nem hoztak érdemi változást vagy áttörést a tavalyi bázisidőszakhoz képest. Sőt, az országgyűlési választásokat megelőző hetekben egy kifejezett lassulás volt megfigyelhető, ami nemcsak a vételi kedvet vetette vissza, hanem valamelyest a piacra kerülő kínálat volumenét is szűkítette a VI., VII., VIII. és IX. kerületben. Az új kormány megalakulása után ugyan a bizonytalanság részben oldódott, és kezd valamennyire visszatérni az élet a pesti utcákra, az érdeklődők magatartását továbbra is a rendkívüli óvatosság jellemzi.

Eltűntek a befektetők a belső kerületekből

A belső pesti kerületek piacáról egyelőre látványosan elmaradnak a klasszikus befektetők, így az ingatlanközvetítők jelenleg főként saját célra vásároló párokkal és családokkal találkoznak a bemutatásokon. Ha elvétve meg is jelennek tőkeerős befektetők, ők kizárólag a teljes körűen felújítandó, nyomottabb árú ingatlanokat keresik, és rendkívül komoly alkupozícióból indítanak – írják a Balla Ingatlan szerkesztőségünknek küldött friss elemzésében.

A lakásvásárlás finanszírozása is komoly kihívást jelent, hiszen a vevők 80 százaléka hitel segítségével valósítja meg terveit, és ezen belül is leginkább az Otthon Start program nyújtotta lehetőségeket igyekeznek kihasználni. A pénzintézetektől felvett hitelek átlagos összege a belvárosban már a 30–35 millió forint közötti tartományban mozog.

Indokolatlan áremelések és makacs tulajdonosok

A mérsékeltebb vevői jelenlét és a lassuló forgalom ellenére a belvárosi kínálatban továbbra is makacsul tartják magukat a komoly túlárazások. Sőt, a tulajdonosok részéről az elmúlt hónapokban teljesen indokolatlan módon még további áremelési kísérletekkel is lehetett találkozni. A jelenlegi árszinteket vizsgálva a szakértő megjegyezte, hogy a legnépszerűbb belvárosi lokációkban elvétve még ki lehet fogni 1 millió forint alatti négyzetméteráron eladó ingatlant, ám az átlagos árszint már bőven ezen lélektani határ felett alakul. A kínálati árakban megjelenő túlárazottság mértéke sok esetben eléri a 10 százaléket, és az eladók többsége még nem látja be, hogy a szűkülő kereslet miatt engedniük kellene a követeléseikből.

Fél évig is beragadhat a lakás

Az irreális árazásnak komoly ára van a gyakorlatban: jelentősebb túlárazás esetén egy eladó lakás értékesítési ideje akár a 6–9 hónaposra is nyúlhat, ami komoly finanszírozási veszteség az eladónak. Ezzel szemben a reális, piaci áron kínált ingatlanok esetében a mai napig maximum 2–3 hónapos értékesítési idővel lehet biztonsággal kalkulálni.

A piac szerkezeti változása és a vevők ereje így leginkább a folyamatosan növekvő alkuknál érhető tetten. Míg korábban a minimális engedmények voltak jellemzők, mostanra átlagosan már 5–10 százalékos alkuval lehet számolni az induló árhoz képest, de az ingatlanközvetítők egyre gyakrabban regisztrálnak 10–15 százalékos végső árengedményeket is.

A metróközeli ingatlanok maradtak a slágerek

A megváltozott gazdasági környezetben is a leginkább keresettek a metróvonalak közvetlen közelében található, jó állapotú, tisztasági festéssel vagy minimális felújítással azonnal költözhető ingatlanok maradtak. A szakértői tapasztalatok szerint a belső kerületekben a vevők döntését a lokáción túl rendkívüli módon befolyásolja a szűkebb környezet infrastrukturális ellátottsága, az üzletek közelsége, valamint a környék parkolási helyzetének megoldottsága.

Hiányoznak az új építésű projektek

A külső kerületekkel vagy az agglomerációval ellentétben a belvárosban az új építésű ingatlanok nem jelentenek valós konkurenciát a használt lakáspiacnak, mivel a belső szövetben fizikai helyhiány miatt ritkán indulnak nagyobb volumenű lakásberuházások. Emiatt az állami támogatásokhoz alkalmas, kifejezetten Otthon Start-kompatibilis ingatlanfejlesztések is szinte teljesen hiányoznak a belső kerületekből. Aki tehát a belváros szívében szeretne otthont teremteni, az kénytelen a használt lakások piacáról válogatni, és nem várhat a megfizethető új építésű projektek megjelenésére.

Elérték a csúcsot az albérletárak

A vásárlástól elrettenő vagy a hitelfelvételtől visszalépő ügyfelek közül sokan inkább a bérleti piac felé fordultak. Habár az albérletek iránti kereslet rendkívül erős – egy jó adottságú, frissen meghirdetett kiadó belvárosi lakásjellemzően néhány nap alatt bérlőre talál –, a bérleti díjak az utóbbi hónapokban látványosan stagnáltak. A szakértői prognózisok szerint a bérleti díjak elérték, vagy a napokban el is érik a végleges növekedési csúcsukat, így a bérbeadók részéről a közeljövőben itt sem várható további áremelés.

Mi várható a következő hónapokban?

Az előttünk álló hónapokban továbbra is a megfontolt, hosszas kalkulációkon alapuló lakásvásárlás és részben a kivárás lesz a meghatározó piaci trend a belső kerületekben. A túlárazott, kompromisszumos lakások hetekig vagy akár hónapokig is vevő nélkül fognak árválkodni a hirdetőportálokon. Emiatt az árak emelkedése várhatóan tovább lassul, miközben a tulajdonosok árazási stratégiája a piaci kényszer hatására fokozatosan közelíteni fog a realitásokhoz.